无证二手房买卖合同有没有法律效力

《城市房地产管理法》第38条第6项＂未依法登记领取权属证书＂的农村房屋不得转让的规定，系对农村房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于最高人民法院规定中的＂效力性强制性规定＂，而属于取缔型的禁止规范。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，不因出卖人未取得所有权而导致合同无效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。

一、上述条件不应影响房屋买卖合同的效力

1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应办理变更登记；根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。根据我国《民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。其次，《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权；再次，《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。

二、买卖合同具有哪些法律特征？

(1)买卖合同是有名合同。

(2)买卖合同是出卖人转移财产所有权、买受人支付价款的合同。买卖的目的是发生标的物所有权的转移。通过买卖，出卖人丧失对标的物的所有权，买受人取得标的物所有权，这是买卖合同的主要法律性质，这一性质可以将它与其他交付标的物但不转移标的物所有权的合同区分开来，如租赁合同、借款合同、保管合同等。

买卖合同是买受人支付价款的合同，价款是买受人取得标的物所有权的对价，这一性质使它与其他无价款支付转移财产所有权的合同区别开来，如互易合同、赠与合同。

(3)买卖合同是双务合同。在买卖合同中，双方互为给付，都既享有权利，又负有义务。出卖人负有交付标的物并转移其所有权的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务。双方的权利义务互相对应，一方的义务也正是另一方的权利。因此，买卖合同是典型的双务合同。

(4)买卖合同是有偿合同。出卖人与买受人有对价关系，出卖人取得价款，以让与标的物的所有权为代价，而买受人取得标的物的所有权，也是以支付价款为代价的。因此，买卖合同是典型的有偿合同。

(5)买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人达成合意时合同成立，不以标的物或价款的现实交付为成立要件。

(6)买卖合同一般为不要式合同。一般情况下，买卖合同采用何种形式，由当事人自行决定。但在法律有明确规定的情况下，当事人应当采用法律规定的形式。