连锁门店店面选址
手册
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目 录
第一章 商圈人口
第二章 道路交通
第三章
第四章
第五章
竞争环境 商业环境 相关表格 第 2 页 共 22 页
第一章 商圈人口
店面调研目的：掌握目标顾客群数量 店面调研指标：
1、 半径分别为500m、1km、2km商圈户数 2、 小区现状、类型 3、 小区汽车拥有量 4、 小区平均房价 5、 小区入住时间
提交成果：《商圈小区调研表》、商圈小区户数分布图 调研方法： 步骤一：设定商圈
地图选择：推荐使用当地地图或拟稿建筑物的范围图，或使用该区域扫描的电子版地图。
圆心选择：以目标店面为中心圆心；对于不规则的，就以该地块或建筑物两条最长边的中线相交点为圆心。
圆心
半径选择：目前我们设定的核心商圈、次级商圈、边际商圈
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的半径分别为500m、1km、2km。
半径500m 半径1km 半径2km
一般来说，实际辐射的商圈不会是规则的圆形，还需综合考虑交通阻隔、竞争店分流等因素对其的影响。 步骤二：实地调研
针对半径500M、1000M、2000M周边商圈展开实际调查，并将把每个区域所在小区、写字楼、商场、其他作为调查对象，剔除在建企事业单位、写字楼、大专院校，仅针对已有、在建居住小区进行调查，并在地图相应位置标注小区名称、现状、户数。
“商圈小区户数分布图”示意
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半径500m 半径1km
半径2km
等。
1. 户数：通过数楼法进行 2. 现状：已有或在建
3. 类型：某某公司宿舍楼、高档商品房、普通商品房、老居民区等
4. 汽车拥有量：
方法1 对于新建住宅小区，可通过物业了解到汽车拥有量数据； 方法2 无法通过物业调查的小区，可在早高峰6:00-9:00或晚高峰
5:00-8:00期间，任意选择10分钟在小区出入口进行出入车辆调查。
5. 平均房价、入住时间：
方法1 观察采访：在户数调研过程中，通过与居民聊天了解平均房价、入住时间信息；
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方法2 间接搜索：可以通过互联网搜索到有些小区的平均房价及入住时间，也可通过小区周边房屋置换店铺了解。 注：按照房价标准来确定消费群体，中端、高端。
上述调研所有数据最终汇集到“商圈小区调研表”中。
“商圈小区调研表”示意
小区名称 现状 类型
户数 汽车 房价 入住时间 其他 商圈 500 1000 2000 其他说明
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第二章 道路交通
一、 道路状况
调研目的：考察店面所临道路是否具有较强的通达性及其流量是否利于日后的经营。
调研指标：路宽（机动车车道数量）、交通阻隔状况（禁行、单行、隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等）、有效车流人流 提交成果：《道路交通调研表》、道路交通状况示意图 调研方法：
1、实地调研店面所临道路，数车道数、测量路宽，人行道可忽略不计，填写《道路交通调研表》。
2、调研交通管制、隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等客观条件对店面的阻隔，制作示意图，同时填写《道路交通调研表》。 3、针对所在城市状况，选择交通流量高峰期、低谷期各择10分钟时间，分别统计各道路单向有效人流量、有效车流量。有效车流量指货车、工程车除外所有车辆；有效人流量指18岁以上（可目视观察）步行及骑（电）单车（含三轮车、摩托车）人的数量。填写《道路交通调研表》（此项针对商业临街店铺）。
二、 可视性及可达性
调研目的：考察项目最远可视距离，标识或建筑物是否醒目，店面周边交通设施是否完善。
调研指标：店面临道路各方向最远可视距离、100m范围内公交、轻轨、地铁站及2km内路线、商圈内主干道、次干道
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提交成果：
可视性照片、店面周边示意图、道路交通状况示意图 调研方法：
1、最远可视距离及遮挡状况
延店面所临道路在最远可视距离进行拍照，在图上标出拍照地点，并将最远可视距离标于图中，对200m范围内有遮挡的建筑物、构筑物在图中圈出，同时标出该建筑物或构筑物的高度，如下图所示。
高层住宅 180m 200银行 80m 200 120 80m 易发堂养发馆 200写字楼 200m 200高层住宅 150m 2、周边公交、轻轨、地铁站
在上图的基础上标出店面周边各公共交通站点，形成店面周边示
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意图。示意图如下：
图例说明 公交车站 地铁站点 120 80m 易发堂养发馆 轻轨站点 道路
3、2km商圈内公共交通路线
在第一节所作示意图的基础上，标出所在商圈的主干道及次干道（此主干道、次干道是针对本商圈来说的主要路径、辅助路径），然后标出该范围内步骤(2)标示的各公共交通的路线图及所经站点，如下图所示。
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店铺位置 公交车站点 轻轨站点 地铁站点 公交车路线 轻轨路线 地铁路线
第三章 竞争环境
调研目的：掌握店面周边竞争状况，判断竞争对新店选址的影响程度。 调研指标：
1、竞争状况：竞争店数量（包括：理发店、养发馆、同行业）、分布等。
2、各店基本情况：竞争店名称、地点、开业日期、营业时间、经营状况等
3、各店道路与交通状况：周边道路状况、与本店距离、公交线路、车流人流量、交通阻隔等
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4、各店经营状况：日客户量、日销售额、月销售额、年销售额、固定会员客户数量大概等
提交成果：《竞争店信息调查表》、竞争店分布图。
5、制作竞争店分布图：将竞争店位置标注在商圈地图上（最好为大分辨率电子版地图）相应位置，并标注店名及车行距离。 例：
竞争店1 1.5KM 易发堂 1.6KM 竞争店2
第四章 商业环境
一、易发堂适合的商业环境 1、坐落于“生活道路”
所谓“生活道路”是指店铺所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有—定的大型社区和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。 2、紧挨车站
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这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为易发堂带来较多的流动顾客。 3、商圈内有足量的生活人口
一般情况下商圈内应保证有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分钟之内)、这样才能有利于发挥易发堂的稳定客户。 4、靠近集聚人的场所
能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、购物商城、医院、学校、步行街等。它们可以为易发堂带来大量的客流。 5、附近有办公楼街
有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对头发的护理往往要比普通用户的需求要高。 6、附近有单身宿舍或单身公寓
单身宿舍或单身公寓里的居住者对爱美的追求特别明显，这就为易发堂的销售带来了极大的机会。 7、房租应在一天的销售额以下
易发堂的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍店面的规模扩张。适宜的月房租最好控制在三天的营业额之内。 8、竞争者较少
商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使店铺的顾客分流，从而影响到经济效益。 二、不适合易发堂的商业环境 1、商圈内人口极少
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2、车流的动线很少
车流的动线指车辆行走时的移动路线。如店铺所在的位置车流的动线很少，则意味着易发堂的流动顾客会受影响。 3、地下店铺
设在地厂室的商铺由于不能充分发挥易发堂的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 易发堂位置不醒目而难以招徕流动顾客。 4、要登楼梯的店铺
和前者一样、要登楼梯进入易发堂，会给顾客带来不方便。 5、不能设店招牌与灯箱的店铺
店铺由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着易发堂的醒目与一目了然会大打折扣，而易发堂的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。 6、店铺的形状不规则
长方形或是正方形的店铺比较适合易发堂的经营，如果店铺的形状不规则， 那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排陈列，这就会影响整体环境的布局及店面效果。
第五章 选址表格
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一、道路截点流量登记表
道路名称： 地 点： 调查人： 时间： 年 月 日 机动车流量（辆） 时 段 上行 7—8 8—9 9—10 10—11 11—12 12—13 13—14 14—15 15—16 16—17 17—18 18—19 19—20 合计
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自行车流量（辆） 上行 下行 人流量（人） 备注 上行 下行 下行 二、主要路段客流调查表
调查人： 调查时间： 项目 名称 自行方向 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 东—西 西—东 南—北 北—南 机动车 自行车 行人 方向 东—西 西—东 机动车 车 行人 节 假 日 平 时 备注 第 15 页 共 22 页
三、门店选址评估调查表
店址 现经营行业 产权人 项目 ①店面 共10分 实用面积 80～100 M² 60～80 M² 30～50 M² 20 M²以下 ②租金 共20分 1500～2000 2000～3000 3000～5000 5000以上 ③人流住户 共20分 8 6 2 0 现店名 联系电话 分值 4分 3分 1分 0分 一样 高10% 高20% 高30% 分值 10分 8分 4分 2分 门店内形状 正方或长方 一边为弧形 狭长形 不规则形 4分 3分 1分 0分 调查日期 分值 3分 2分 1分 1分 月付 季付 半年付 年付 年 月 日 建筑型态 调查人 复核人 门店门面 5米以上 4～5米 3～4米 2～3米 押金 一月押金 二月押金 三月押金 四月押金 4分 3分 1分 0分 分值 3分 3分 2分 1分 分值 4分 2分 1分 0分 分值 10分 8分 4分 2分 大厦□楼房□平房□ 月租金元/月 分值 相邻租金比 分值 付款方式 分值 人 流 持续有人流 阶段性有人流 人流数不高 很少有人流 住 户 半径100米内有3000户以上 半径200米内有3000户以上 半径300米内有3000户以上 半径500米内有3000户以上 ④店内仓库 ⑤店址位置 ⑥方便性 ⑦发展性 ⑧商业区性质 ⑨商业区水准 合计 有独立仓库 中间 人车均方便 发展迅速 4 其他仓分 库 6 分 左一 3 可区隔2 陈列代1 分 建仓库 分 替仓储 分 4 分 右一 2 分 拐角 1 分 无仓库且店小不能建 地下 0 分 8人车尚分 方便 8发展稳分 定 6行人方分 便 6有发展分 潜力 4仅车方分 便 4分 持平 纯住 下 1人车均0分 不方便 分 1分 衰退 0分 0分 0分 住、商、8住、办 6住、商 4办 分 分 分 高级 8分 中上 6分 中下 4分 1住户不分 密集 1分 极低 ① ＋② ＋③ ＋④ ＋⑤ ＋⑥ ＋⑦ ＋⑧ ＋⑨＝ 注：75分以上可建店，65～75再评估，65分以下暂不考虑。 备注：(有或能接入宽带是必备条件，同时也能接入电话。)
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四、店面拓展工作流程图
装修进度跟踪并完成 审核 装修进度表制定 相关费用申请并办理 核准 审核 审核 初合同审核 合同谈判并制作初合同 店铺租赁条件调查及初谈判 商圈调查 基本信息登录 确定目标 寻找目标门店 合同签定 第 17 页 共 22 页
五、房屋租赁合同样本
出租方 (以下简称甲方) 承 租 方（以下简称乙方） 公司名称： 公司名称： 公司地址： 公司地址： 法定代表人： 法定代表人：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。 第一条 租赁内容
一、甲方将位于 市 区 号楼租赁给乙
方。甲方对所出租的房屋具有合法产权（详见附件）。 二、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为 平方米，使用面积
为 平方米（详见附图）。甲方同意乙方所租房屋作为经营（含联营）用，其范围以乙方营业执照为准。位于该建筑物的 为乙方广告位置，共 平方米、楼外停车场 平方米可供乙方免费使用,期限按本合同有效期执行（广告申请、制作费及日常费用由乙方承担）。 四、甲方为乙方提供的房间内有：中央空调（冷气、暖气）、消
防设施、及供配电等设备。其他：（包括： ）
第二条 租赁期限
五、租赁期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三条 租金及其它费用
六、合同有效年度租金共计为 万元（人民币）。
年 月 日至 年 月 月租金为 万元
年 月 日至 年 月 月租金为 万元
年 月 日至 年 月 月租金为 万元
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七、每一个租赁年度按四个季度计算。
八、电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前交上月
电费（甲方出示供电局收费发票）其它费用，双方协商补充于本条款内。
第四条 双方的权利和义务 九、甲方
（一） 甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，
并负责年检及日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。
（二） 对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。
（三） 甲方保证为乙方提供220伏安的供电额度。
（四） 完好并及时地向乙方所租用的房屋提供基础设施及其它
设施，遇有故障应及时修复（小故障应在2小时内解决，大故障应不超过6小时解决）。
（五） 负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业
执照提供有效的房产证明及相关手续。
（六） 甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用，
并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。
（七） 在合同期内，甲方不得再次引进同类（养发馆）商户。
如违约应向乙方赔偿 元人民币经济损失费，并清除该商户。
（八） 甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙
方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件（详见附件）。
（九） 上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换，如甲
方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用（以发票为准）由房租扣除。
十、乙方
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（一）在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。 （二）合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。 （三）按合同内容交纳租金及其它费用。 第五条 付款方式及时间
十一、乙方在签订合同时付给甲方 元人民币为定金，在
正式营业后五日内将首季度的租金(冲减定金后)余额 万元人民币付给甲方。
十二、乙方从第二次付款开始，每次在本季度前5天交付。 十三、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、支票、汇票或现金等方式。
十四、本合同签订及甲方收到定金后，甲方应在15日之内将房屋腾空交给乙方。 第六条 房屋装修或改造
十五、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得
甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。
第七条 续租
十六、在本合同期满后，乙方有优先续租权。
十七、乙方如需续租，应在租期届满前三个月向甲方提出，并签订新租赁合同。 第八条 其它
十八、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，
不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。 十九、本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，
双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。
二十、双方各自办理财产保险，互不承担任何形式之风险责任。 二十一、乙方营业时间根据顾客需要可适当调整。 第九条 违约
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二十二、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，
甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。
二十三、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，
乙方有权拒绝支付超额租金。
二十四、任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方。
二十五、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每
逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。
二十六、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为
违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。
二十七、因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，
由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。
第十条 合同生效、纠纷解决
二十八、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字
后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。
二十九、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，
如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。
三十、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补
充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。
三十一、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。 三十二、本合同正本一式肆份，甲、乙双方各执两份。 第十一条 其他
附1：甲方有效房产证明复印件 附2：租赁位置平面图 附4：甲方营业执照复印件 附5：乙方营业执照复印件
三十三、本合同一式两份，双方各执一份。
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甲方： 乙方： 法人： 法人： 注册地址： 注册地址： 开户银行： 开户银行： 帐号： 帐号：
签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日
签字地点：
第 22 页 共 22 页签字地点：
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